Die Lex Koller: Weniger kompliziert als ihr Ruf
Viele schrecken beim Begriff „Lex Koller“ zurück. Dabei ist das Gesetz für die grosse Mehrheit der in der Schweiz lebenden Ausländerinnen und Ausländer schlicht nicht relevant. Entscheidend ist nicht, woher man kommt, sondern welchen Aufenthaltsstatus man hat. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, ist seit 1983 in Kraft. Es soll verhindern, dass ausländische Investoren den Schweizer Immobilienmarkt unmässig beeinflussen. In der Praxis trifft es jedoch nur einen kleinen Teil der Kaufenden.
Wer ist betroffen und wer nicht?
Das Gesetz kennt eine klare Unterscheidung: „Personen im Ausland“ unterliegen der Bewilligungspflicht, alle anderen nicht. Wer gilt als „Person im Ausland“? Vereinfacht gesagt: wer in der Schweiz wohnt, aber weder eine B- oder C-Bewilligung besitzt noch EU-/EFTA-Bürger ist.
Vom Gesetz ausgenommen und damit frei beim Immobilienerwerb sind:
- Schweizer Staatsbürgerinnen und -Bürger, unabhängig vom Wohnort
- EU-/EFTA-Bürgerinnen und -Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz und gültiger B-Bewilligung
- Alle Personen mit Niederlassungsbewilligung C, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit
Wer aus einem Drittstaat stammt und nur eine B-Bewilligung hat, fällt hingegen unter das Gesetz. Das wiederum führt zu Einschränkungen.
B-Bewilligung oder C-Bewilligung
Der Aufenthaltsstatus ist beim Immobilienerwerb in der Schweiz entscheidend. Die zwei häufigsten Bewilligungen bei in der Schweiz lebenden Ausländerinnen und Ausländern sind die Aufenthaltsbewilligung B und die Niederlassungsbewilligung C.
C-Bewilligung: Gleichgestellt mit Schweizer Bürgern
Wer in der Schweiz die Niederlassungsbewilligung C besitzt, kann Immobilien aller Art ohne Einschränkung erwerben. Das gilt für Hauptwohnsitz, Ferienwohnung, Mietobjekt oder Renditeobjekt. Die Staatsangehörigkeit spielt dabei grundsätzlich keine Rolle.
Die C-Bewilligung wird in der Regel nach 5 Jahren regelmässigem Aufenthalt für EU-/EFTA-Angehörige und nach 10 Jahren für Drittstaatsangehörige erteilt.
B-Bewilligung EU/EFTA: Praktisch gleichgestellt
EU- und EFTA-Staatsangehörige mit B-Bewilligung und Wohnsitz in der Schweiz geniessen eine bevorzugte Stellung. Dank den bilateralen Abkommen zwischen der Schweiz und der EU/EFTA unterliegen sie nicht den Beschränkungen der Lex Koller. Sie können Wohneigentum aller Art erwerben. Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Renditeobjekte.
Beispiel: Eine deutsche Staatsbürgerin mit B-Ausweis und Wohnsitz in Zürich kann eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder auch eine Ferienwohnung erwerben, ohne eine spezielle Genehmigung einholen zu müssen.
B-Bewilligung Drittstaaten: Nur der Hauptwohnsitz ist möglich
Für Staatsangehörige aus Drittstaaten mit einer B-Bewilligung gilt eine wesentliche Einschränkung: Sie dürfen Wohneigentum in der Schweiz erwerben, sofern es als Hauptwohnsitz genutzt wird.
| Kriterium | B-Bewilligung (EU/EFTA) | B-Bewilligung (Drittstaaten) | C-Bewilligung |
|---|---|---|---|
| Lex Koller Bewilligungspflicht | Keine – gleichgestellt mit Schweizer Bürgern | Ja, aber nur Hauptwohnsitz (bewilligungsfrei bei Eigennutzung) | Keine Beschränkung – gleichgestellt mit Schweizer Bürgern |
| Hauptwohnsitz | Ja, ohne Einschränkung | Ja, nur zur Eigennutzung | Ja, ohne Einschränkung |
| Renditeobjekt | Ja | Nein | Ja |
| Ferienwohnung | Ja | Nein (je nach Kanton mit Bewilligung) | Ja |
| Finanzierung / Hypothek | Ja, mit Einschränkung | Ja, mit Einschränkung | Ja |
Praxishinweis
Da es vorkommt, dass irrtümlicherweise eine B-Bewilligung ausgestellt wird, obwohl der tatsächliche Wohnsitz nach wie vor im Ausland ist, fordern Notariate teilweise weitere Unterlagen ein, um den effektiven Wohnsitz vor dem Kauf genau zu prüfen. Beispielsweise eine Abmeldebestätigung des letzten ausländischen Wohnsitzes, Familienbüchlein oder eine Bestätigung vom Steueramt, dass die Käufer hier in der Schweiz voll (unbeschränkt) steuerpflichtig sind.
Hypothek
Grundsätzlich können Personen mit B- oder C-Bewilligung und Wohnsitz in der Schweiz eine Hypothek bei Schweizer Finanzierungsinstituten beantragen. Die gesetzlichen Mindestanforderungen in Bezug auf Eigenmittel, Tragbarkeit und Amortisation gelten für alle Kaufenden gleichermassen.
Besonderheiten für Personen mit B-Bewilligung
In der Praxis der Schweizer Finanzierungsinstitute zeigen sich Unterschiede abhängig vom Aufenthaltsstatus. Während Personen mit C-Bewilligung in der Regel gleich wie Schweizer Bürger behandelt werden, schauen Banken bei einer B-Bewilligungen genauer hin und prüfen zusätzlich:
- Stabilität des Aufenthaltsstatus: Ist die B-Bewilligung erst kürzlich erteilt worden oder schon längere Zeit verlängert?
- Arbeitsvertrag: Befristetes oder unbefristetes Arbeitsverhältnis? Letzteres wird stark bevorzugt
- Arbeitgeber: Schweizer Unternehmen oder internationales Unternehmen?
- Aufenthaltsperspektive: Wie glaubhaft ist der langfristige Verbleib in der Schweiz?
- Herkunftsland: Bei Drittstaatenangehörigen kann der geforderte Eigenkapitalanteil höher ausfallen. Manche Institute verlangen bis zu 25 % oder mehr
Ebenfalls ist zu erwähnen, dass es Finanzierungsinstitute gibt, welche generell keine Hypothek an Personen mit einer B-Bewilligung vergeben.
Bezug aus der gebundenen Säule 3a und der Pensionskasse
Auch Personen mit B- oder C-Bewilligung können ihr Vorsorgeguthaben aus der Säule 3a und aus der Pensionskasse für den Immobilienerwerb einsetzen. Das kann entweder durch Vorbezug oder Verpfändung geschehen.
Steuern: Auswirkungen für Wohneigentümer mit B- und C-Bewilligung
Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, unterliegt denselben steuerlichen Regelungen wie Schweizer Staatsbürgerinnen und -bürger. Das gilt unabhängig vom Aufenthaltsstatus. Beim Kauf, im Besitz und beim Verkauf fallen verschiedene Steuern und Abgaben an.
Mit einer B-Bewilligung unterliegen Sie grundsätzlich weiterhin der Quellenbesteuerung, unabhängig von der Höhe Ihres Einkommens oder dem Erwerb von Wohneigentum. Durch den Immobilienerwerb entsteht jedoch die Verpflichtung zur Einreichung einer Steuererklärung. Ohne Immobilienbesitz besteht diese Pflicht bei Inhaberinnen und Inhabern einer B-Bewilligung in der Regel erst ab einem jährlichen Bruttoeinkommen von über CHF 120’000.
Nach dem Erwerb: Eigenmietwert, Vermögenssteuer und Abzüge
Bis Ende 2028 müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.
Abzugsmöglichkeiten bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts:
- Hypothekarzinsen
- Werterhaltende Unterhaltskosten effektiv oder pauschal
- Energetische Sanierungen: abzugsfähig, auch über mehrere Steuerperioden verteilt
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfallen auch die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhaltskosten weitgehend.
Vermögenssteuer
Die Immobilie zählt zum steuerbaren Vermögen und der Steuerwert ist jährlich zu deklarieren.
Beim Verkauf: Grundstückgewinnsteuer
Wer eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, schuldet dem Kanton eine sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe hängt vom erzielten Gewinn und der Haltedauer ab: Je kürzer die Besitzzeit, desto höher der Steuersatz. Langjährige Eigentümer profitieren von deutlich tieferen Sätzen. Ein Aufschub der Steuer ist möglich, wenn innerhalb von zwei Jahren wieder Wohneigentum in der Schweiz erworben wird.
Wegzug aus der Schweiz: Was passiert mit der Immobilie?
Eine Frage, die sich viele Expats stellen: Was geschieht mit meiner Schweizer Immobilie, wenn ich die Schweiz verlasse? Die Antwort hängt vom Aufenthaltsstatus beim Erwerb und von künftigen Änderungen der Lex Koller ab.
Geltendes Recht: Keine Verkaufspflicht
Nach dem aktuell geltenden Recht besteht bei einem Wegzug aus der Schweiz grundsätzlich keine Pflicht, die Liegenschaft zu verkaufen. Wer seine Immobilie beim Wegzug behält, wird ab dem Zeitpunkt des Wegzugs beschränkt steuerpflichtig in der Schweiz, ausschliesslich für die Liegenschaft und die damit verbundenen Einkünfte (z.B. Mieteinnahmen).
Die unbeschränkte Steuerpflicht endet mit dem Wegzug; für das Einkommen aus der Liegenschaft bleibt die Schweiz jedoch weiterhin zuständig. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Zuzugsstaat regelt die Koordination. In der Regel wird die Liegenschaft nach dem sogenannten Belegenheitsprinzip dort besteuert, wo sie sich befindet.
Geplante Verschärfung der Lex Koller: Verkaufspflicht droht
Der Bundesrat hat am 15. April 2026 eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Ein zentraler Punkt: Drittstaatsangehörige sollen künftig beim Wegzug aus der Schweiz ihre Hauptwohnsitz-Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkaufen müssen. Diese Regelung ist noch nicht in Kraft, sie befindet sich im Vernehmlassungsverfahren und ist politisch umstritten. Wer heute kauft, sollte diesen möglichen Kurswechsel jedoch in seine langfristige Planung einbeziehen.
Für EU-/EFTA-Angehörige mit B-Bewilligung und für alle Personen mit C-Bewilligung ist gemäss dem vorliegenden Vorentwurf keine neue Verkaufspflicht vorgesehen.
Steuerliche Konsequenzen beim Wegzug
Grundstückgewinnsteuer:
- Fällt erst beim tatsächlichen Verkauf an, nicht bereits beim Wegzug
- Die Schweiz behält Besteuerungsrecht unabhängig vom künftigen Wohnsitz des Verkäufers
- Je länger die Haltedauer, desto tiefer der Steuersatz
Mieteinnahmen nach Wegzug:
- Mieteinnahmen aus einer Schweizer Liegenschaft bleiben in der Schweiz steuerbar (beschränkte Steuerpflicht)
- Eine Steuererklärung muss weiterhin in der Schweiz eingereicht werden
- Doppelbesteuerungsabkommen im Wegzugsland ist zu berücksichtigen
Fazit
Der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz mit B- oder C-Bewilligung ist grundsätzlich möglich, aber es gibt Unterschiede zwischen den Bewilligungstypen und Staatsangehörigkeiten. Wer aus der EU oder der EFTA stammt, steht mit B-Ausweis bereits einem Schweizer Bürger gleich. Wer aus einem Drittstaat kommt, muss die Grenzen der Lex Koller genau kennen und Änderungen im Blick behalten.
Die Hypothekarvergabe folgt klaren Regeln, in der Praxis aber auch bankspezifischen Ermessensüberlegungen. Steuerlich gilt dasselbe wie für Schweizer Eigentümer mit einigen zusätzlichen Aspekten beim Wegzug, die frühzeitig in die Planung einfliessen müssen.
Gerade die mögliche Verschärfung der Lex Koller und die Abschaffung des Eigenmietwerts verändern die Rahmenbedingungen für Eigentümer in den nächsten Jahren spürbar. Wer heute kauft, sollte diese Entwicklungen kennen und seine Steuer- und Finanzplanung darauf abstimmen.
Haben Sie Fragen zu Ihrer persönlichen Situation oder möchten Sie wissen, welche Strategie für Sie optimal ist? Wir begleiten Sie gerne vorausschauend, unabhängig und ganzheitlich während dem ganzen Prozess.