Die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Auswirkungen auf Ihre Steuer- und Vorsorgeplanung

Planungsaspekte mit Blick auf die Pensionierung

Immobilienpreise und Werterhaltung

Der Markt dürfte in den kommenden Jahren differenzierter werden. Besonders Objekte, die bis zum Inkrafttreten der Reform einen nicht energetischen Sanierungsstau aufweisen, könnten an Attraktivität verlieren. Auch nach der Reform werden bestimmte energetische Kosten je nach Kanton steuerlich abziehbar sein.

Heute erleben wir in der Praxis oft, dass Immobilien mit überschaubarem Sanierungsstau einerseits erschwinglich sind, andererseits aber durchaus sehr interessant, da die Sanierungs- und Instandhaltungskosten vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind und man so nach dem Erwerb bei optimaler Verteilung gar über mehr als eine Steuerperiode, eine deutlich geringere Steuerbelastung erzielen kann.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Instandhaltung wird in den kommenden Jahren zur aktiven Aufgabe, nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus finanzieller Sicht. Wer frühzeitig saniert oder modernisiert, sichert den Marktwert seiner Immobilie und nutzt weiterhin steuerliche Abzugsmöglichkeiten.

Werden Immobilien mit Sanierungsstau nach 2028 zu Ladenhütern oder sinken die Preise?

In ländlichen Regionen sehe ich dies als realistisches Szenario. Denn zusätzlich rechnet man damit, dass sich das Angebot am Markt in den kommenden Jahren mit weiteren Häuser der «Babyboomer-Generation» vergrössert. Gerade in Regionen mit einer Abwanderungstendenz führt dies zu einem Überangebot im Vergleich zu Neubauten. Jedoch ist die bereits vor einigen Jahren getroffene Vorhersage, dass die Babyboomer ihre Immobilien verkaufen, bislang noch nicht spürbar.

In den Agglomerationen sehe ich aber ein geringeres Risiko. In diesen Regionen ist sowohl die Wohnungsnachfrage als auch die Entwicklung der Mietverhältnisse deutlich ausgeprägter als in den ländlichen Gebieten. Da Sanierungsaufwendungen in der Regel über die Hypothek finanziert werden können, bleibt der Eigentumserwerb, insbesondere unter den aktuellen Zinsbedingungen, weiterhin kostengünstiger als ein vergleichbares Mietverhältnis. Zudem ist davon auszugehen, dass die Nachfrage in urbanen Räumen anhaltend hoch bleibt.

Ganzheitliche Planung

Durch geschickte Planung können Investitionen über die Steuerperioden 2025 bis 2027 noch verteilt werden, um den steuerlichen Effekt optimal zu nutzen. Unter anderem ist dies für Eigentümer, welche sich bereits in der Pensionsplanung befinden, relevant: Eine gezielte Abfolge von Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen erlaubt es, Einkünfte und Abzüge ins Gleichgewicht zu bringen und die Steuerbelastung in den letzten Erwerbsjahren zu glätten. Geht man beispielsweise nach 2031 in den Ruhestand und ist noch ein Einkauf in die Pensionskasse vorgesehen, so gilt es nun individuell zu prüfen, ob statt einem Einkauf in die Pensionskasse, die Gelder für die Instandhaltung verwendet werden und man den Einkauf auf 2028 verschiebt. So können die Mittel zunächst genutzt werden, um bestehende Sanierungsrückstände zu beheben. Dies sichert den Wert der Liegenschaft, reduziert das Risiko später hoher Investitionen und ermöglicht eine gezielte Steuer- und Vorsorgeplanung. Nach Abschluss der Sanierungen lassen sich die Pensionskassen Einkäufe gegebenenfalls nachholen, um den steuerlichen Vorteil nicht zu verlieren und die Steuerprogression über mehrere Jahre zu brechen. Bei unserem Beispiel mit einem Einkauf im Jahr 2028 würde man aufgrund der Sperrfrist von 3 Jahren zudem flexibel bleiben, wenn es um die Frage aller Fragen geht «Rente oder Kapital?».

Säule 3a – Pausieren und später auffüllen

Nicht immer ist genügend Liquidität vorhanden um das Haus zu sanieren oder gleichzeitig volle 3a-Beiträge zu leisten. So bietet die Reform und die Gesetzesänderung, künftig Lücken ab 2025 in der Säule 3a rückwirkend zu schliessen einen Nebeneffekt; Sofern es die individuelle Situation erlaubt, könnte es sich lohnen, 3a-Einzahlungen temporär zu pausieren oder zu reduzieren. Das verschafft Spielraum in der Liquiditätsplanung und erlaubt, Mittel gezielter einzusetzen, etwa für vorgezogene Sanierungen. Nach 2028 füllt man rückwirkend sein 3a Konto auf und kann so die Steuerprogression erneut brechen. Die Steuerersparnisse aus den aktuellen Jahren können wiederum für die Einzahlungen in die dritte Säule verwendet werden.

Hypothek amortisieren?

Auch das wurde von den Befürwortern immer wieder als Argument hervorgehoben. «Schulden Abbau». Dies ist jedoch meines Erachtens ein Fantasiedenken. Allenfalls wird eine Hand voll Personen einen Teil der Hypothek zurückführen. Dieser Personenkreis beschränkt sich jedoch auf jene, die bereits heute eine geringe Hypothekarschuld aufweisen, über genügend Liquidität verfügen und keine anderen Investitionen tätigen möchten. Da die Wohnkosten durch das anhaltend niedrige Zinsniveau (+/- 1.60 % für 10 Jahre) ohnehin schon tief ausfallen, wird die grosse Mehrheit die Hypothek wohl nicht zurückzahlen und das Geld blockieren wollen, sondern die Liquidität zur freien Verfügung behalten. Beispielsweise um flexibel zu sein, falls grössere Anschaffungen anstehen oder aber auch um am Aktienmarkt zu investieren, wo über einen längeren Zeithorizont in der Regel eine bessere Rendite erwirtschaftet werden kann. Je nach Ausgangslage und Möglichkeiten bleibt bei einer Amortisation der Hypothek unter dem Strich gar weniger Geld zum Leben.