Bereits in den letzten Wochen liest man hin und wieder von leichten Preiskorrekturen bei Einfamilienhäusern aufgrund der sinkenden Nachfrage. Mit ein Grund sind sicher die höheren Hypothekarkosten, wie noch in den vergangenen Jahren. Oftmals möchte man auch noch abwarten und hofft insgeheim, dass die Preise tatsächlich sinken werden und man dann zuschlagen kann. Im folgenden Beitrag blicken wir aber etwas weiter in die Zukunft und befassen uns mit verschiedenen Prognosen.
ü80 Wachstum in BL +77%
Im Kanton Basel-Landschaft geht man gemäss Amt für Daten und Statistik BL von folgenden Prognosen in der Bevölkerung aus:
Man rechnet damit, dass es in naher Zukunft in der Region wie aber auch in der ganzen Schweiz deutlich mehr Menschen im Alter von ü65 geben wird. Es ist kein Geheimnis, dass wir dank des medizinischen Fortschritts und der Technik ein längeres Leben geniessen dürfen. Gleichzeitig schrumpft jedoch die Zahl der erwerbstätigen Personen in der Schweiz (https://www.viz.bfs.admin.ch/assets/01/ga-01.03.01/de/index.html). Im Kanton BL haben wir seit 3 Jahren mehr Todesfälle als Geburten. Welche Auswirkungen dies auf die Vorsorge hat, wird in einem späteren Beitrag thematisiert.
Verkäufertransaktionen überwiegen ab 60 Jahren
Wenn man die Transaktionen von Privatpersonen von Käufer und Verkäufer näher betrachtet, sind es die Käufertransaktionen, welche etwa bis Alter 59 überwiegen. Anschliessend wechselt es und ab einem Alter von 60 wird verkauft. Kann sich diese Kurve auch nach hinten verschieben? Durchaus möglich, denn mit grosser Wahrscheinlichkeit wird das Rentenalter in Zukunft noch weiter erhöht und man ist mit 70 Jahren noch gesund oder finanziell in einer anderen Situation als heute, um sich noch ein Eigenheim zu leisten. Die Frage, die sich hier stellt; Welche Art von Immobilien ab Alter 60 gekauft werden? Durchschnittlich benötigt man im fortgeschrittenen Alter weniger Wohnraum als noch in den Jahren zuvor, als die Kinder im selben Haus wohnten. Daher wird die Nachfrage nach Stockwerkeigentum womöglich weiterhin bestehen bleiben, besonders in den Städten und Agglomerationen.
Die Gefahr besteht eher darin, dass viele Eigenheim-Häuser in den kommenden Jahren gleichzeitig zum Verkauf ausgeschrieben werden.
Reicht die Nachfrage aus, um das künftige Angebot an Einfamilienhäuser zu decken? In den Städten und deren Agglomeration wird man die Nachfrage mit Teilen der Zuwanderung ausgleichen können. In den ländlichen Gebieten jedoch wird die Zahl der Verkäufer möglicherweise bereits in naher Zukunft überwiegen und die Preise nach unten korrigieren können. Gemäss Demografie Konferenz des Kanton BL, werden laut Prognosen in Bubendorf etwa im Jahr 2034 die Zahl der Verkaufenden jene der Kaufenden übersteigen. Im ländlicheren Lampenberg könnte dies bereits im Jahr 2024 der Fall sein. Was man bei solchen Prognosen nicht berücksichtigen kann, sind künftige Projekte, die in den einzelnen Gebieten wiederum für Wachstum sorgen könnten. Ein neues Einkaufszentrum an guter Lage, Freizeitmöglichkeiten, bessere Verkehrsanbindungen oder Schulen. Hätte das Stimmvolk im Jahr 2021 der Tramverlängerung des 14er zugestimmt, hätte dies nicht nur für das Gebiet Salina Raurica einen wesentlichen Mehrwert bieten können, sondern für den ganzen Wirtschaftsstandort Basel.
Erwartetes Wachstum
In der Vergangenheit verzeichnete die Schweiz stets eine wachsende Bevölkerung. Besonders rund um die städtischen Gebiete, stiegen die Einwohnerzahlen in den letzten Jahrzenten stark an. Auch die Erwartungen des Bundes sind tendenziell nach weiterem Wachstum ausgerichtet. Die 3 Szenarien sehen wie folgt aus:
Tiefes Szenario: bis 2040 ̴ 9.4 Mio.
Referenzszenario: bis 2040 ̴ 10 Mio.
Hohes Szenario: bis 2040 ̴ 10.4 Mio.
Man geht also weiter von einer stark steigenden Bevölkerung aus. Muss man das Referenzszenario allenfalls nach unten korrigieren? Die neusten Zahlen des Eurostat Berichtes zeigen, dass die Bevölkerung in Europa gegenüber 2020 um eine halbe Million geschrumpft ist. Auch China oder Japan schrumpfen derzeit schneller als erwartet. Ebenfalls sinkend sind die Zahlen der erwerbstätigen Personen aus Deutschland, Frankreich, Italien und weiteren europäischen Ländern, welche den grössten Teil der Zuwanderung ausmachen und zudem potenzielle Eigenheimkäufer sind. Dies in Kombination mit der oben aufgeführten Entwicklung der Altersstruktur und der wie erwähnt sinkenden Zahlen der erwerbstätigen Personen in der Schweiz, kann einen Einfluss auf die Preisentwicklung haben.
Auf die richtige Planung kommt es an
Einige der Häuser, welche in den kommenden Jahren frei werden, wird man versuchen, innerhalb der Familie weiterzugeben. Oftmals ist dies aber nicht so einfach wie man es sich vorstellt. Geschwister müssen ausbezahlt werden oder das ganze Ersparte steckt im Haus und diente als Altersvorsorge für sich selbst und die Kinder der Kinder sind schon fast erwachsen. Auch ist es für junge Familien mit Teilzeitarbeit oft sehr schwer, diesen Traum überhaupt zu realisieren.
Wie so oft lohnt es sich, das Thema frühzeitig mit allen beteiligten anzugehen und nicht bis zum letzten Moment zu warten. Mit einer frühzeitigen Planung kann man beispielsweise vermeiden, dass das Haus an Drittpersonen verkauft werden muss und in der Familie bleiben kann. Mit einem Erbvertrag zu Lebzeiten vermeiden, dass unter den Erben Streit aufkommt oder mit einer zielführenden Finanzplanung dafür sorgen, dass man sich den Traum vom Eigenheim erfüllen kann.
Für die Verkäufer/Erblasser ist eine vorausschauende Planung aufgrund allfälligen Steuerfallen ebenfalls hilfreich und dient zudem bei der Pensionsplanung.
Auch wenn die Prognosen, die provozierenden Fragen und Aussagen etwas schwermütig klingen, hoffen wir nicht, dass wir in eine schwere Immobilien-krise geraten und Politik und Wirtschaft rechtzeitig das Segel setzen. Vielleicht Wohnbauprojekte mit bezahlbaren Wohnungen schneller und einfacher bewilligen lässt, die Mobilität in ländlichen Gebieten verbessert oder die Hürden für junge Familien herabsetzt und altersgerechtes Wohnen fördert.
Als Finanzplaner ist es uns ein Anliegen, unsere Kunden über solche Themen zu informieren und aufzuzeigen, dass es mit den Immobilienpreisen nicht immer nur bergauf geht und es je nach Region auch verschiedene Szenarien geben wird. Es empfiehlt sich zudem, rund um das Thema Eigenheim sowie in der Finanzplanung diese Prognosen zu beachten und mögliche Risiken zu minimieren. Ebenso jene, die bereits ein Eigenheim besitzen, sollten sich mit einer strategischen Amortisationsplanung auseinandersetzen.
Wie Ihnen ihr Finanzplaner oder Ihre Finanzplanerin helfen kann
Ihr Finanzplaner/in ist in der Lage, Sie im Sinne einer ganzheitlichen Planung, auf verschiedene Aspekte, unter anderem bei Immobilienbesitz, aufmerksam zu machen. Sie zeigen Ihnen aufgrund Ihrer persönlichen Gegebenheiten mögliche Risiken oder Chancen auf und unterstützen Sie dabei, sich optimal auf diese vorzubereiten. Unter finberg.ch finden Sie weitere hilfreiche Ratgeber für die Themen Steuern, Vorsorge, Nachlassplanung, Immobilien und Investieren.